【月报】东京新成屋公寓2026供给仍卡在历史低档——供给氷河期是房价撑高的真相

结论先行：不动产经济研究所2025年12月23日发布的「2026年供给预测」，给东京房市写下一个关键注脚——首都圈2026年新成屋公寓的新供给预计23,500户、年增只有2.2%，而且这个量级，仍停在过去五十年来最低水准附近。供给长期冻在「氷河期」，正是东京房价这几年撑高不下的供给端真相。

指针讲白：「新规供给戸数（发售户数）」是建商当年实际推出销售的新成屋公寓数量，是看新屋市场供给最直接的指针。当每年的供给量缩到历史低位、又只能微增，代表市场上能买到的新成屋一直很稀缺；稀缺撑住价格，也把买盘往中古屋和外围挤。

数字拆解：首都圈2026年预测23,500户、年增2.2%，主要靠东京都下与千叶县的大型对象拉动才勉强由缩转微增；换句话说，东京都区部内核地段的新案供给依旧偏紧。近畿圈预测16,000户、年增3.2%，靠梅田塔等都心与郊区塔式大楼撑量；地区内訳为大阪市部5,300户、大阪府下3,700户、京都市部2,700户、兵库县下2,000户、神户市部1,400户。两大都市圈的共同特征都是：量在历史低档、靠少数大型案维持，而非全面回温。

成因：建设成本（人事费、建材）高涨、用地取得困难、加上建商在高价环境下倾向少推、推高单价而非冲量，让新成屋供给长期被压在低位。供给端不放量，需求又有实需与投资双重支撑，价格自然易涨难跌——这也呼应建筑着工统计里「分譲マンション着工连月缩」的同一条供给端故事。

给台湾读者的实操（本站仅参数据评论）：第一，新成屋供给长期稀缺、又只微增，是东京房价结构性撑高的底层原因，期待大量新案上市拉低价格并不现实。第二，新屋既然稀缺又贵，买盘外溢到中古屋与外围，这也是中古市场成交与价格相对热络的原因之一，找标的别只盯新成屋。第三，近畿圈靠梅田塔等大型案放量，想布局关西新案的可锁定都心塔式对象的销售节奏。接下来盯：实际发售户数是否如预测微增、东京都区部内核供给会不会持续偏紧，以及建设成本与利率对建商推案意愿的影响。（数据源：不动产経済研究所；本站参数据评论）