【月報】東京新成屋公寓2026供給仍卡在歷史低檔——供給氷河期是房價撐高的真相

結論先行：不動產經濟研究所2025年12月23日發布的「2026年供給預測」，給東京房市寫下一個關鍵注腳——首都圈2026年新成屋公寓的新供給預計23,500戶、年增只有2.2%，而且這個量級，仍停在過去五十年來最低水準附近。供給長期凍在「氷河期」，正是東京房價這幾年撐高不下的供給端真相。

指標講白：「新規供給戸数（發售戶數）」是建商當年實際推出銷售的新成屋公寓數量，是看新屋市場供給最直接的指標。當每年的供給量縮到歷史低位、又只能微增，代表市場上能買到的新成屋一直很稀缺；稀缺撐住價格，也把買盤往中古屋和外圍擠。

數字拆解：首都圈2026年預測23,500戶、年增2.2%，主要靠東京都下與千葉縣的大型物件拉動才勉強由縮轉微增；換句話說，東京都區部核心地段的新案供給依舊偏緊。近畿圈預測16,000戶、年增3.2%，靠梅田塔等都心與郊區塔式大樓撐量；地區內訳為大阪市部5,300戶、大阪府下3,700戶、京都市部2,700戶、兵庫縣下2,000戶、神戶市部1,400戶。兩大都市圈的共同特徵都是：量在歷史低檔、靠少數大型案維持，而非全面回溫。

成因：建設成本（人事費、建材）高漲、用地取得困難、加上建商在高價環境下傾向少推、推高單價而非衝量，讓新成屋供給長期被壓在低位。供給端不放量，需求又有實需與投資雙重支撐，價格自然易漲難跌——這也呼應建築著工統計裡「分譲マンション着工連月縮」的同一條供給端故事。

給台灣讀者的實操（本站僅引數據評論）：第一，新成屋供給長期稀缺、又只微增，是東京房價結構性撐高的底層原因，期待大量新案上市拉低價格並不現實。第二，新屋既然稀缺又貴，買盤外溢到中古屋與外圍，這也是中古市場成交與價格相對熱絡的原因之一，找標的別只盯新成屋。第三，近畿圈靠梅田塔等大型案放量，想布局關西新案的可鎖定都心塔式物件的銷售節奏。接下來盯：實際發售戶數是否如預測微增、東京都區部核心供給會不會持續偏緊，以及建設成本與利率對建商推案意願的影響。（資料來源：不動産経済研究所；本站引數據評論）