【分析室】首都圈新筑2026年上半期：平均价史上首破1亿円——供给剩全盛期六分之一、定借大增的结构信号

先讲结论：首都圈新筑マンション的半年成绩单写下历史数字——2026年上半期（1-6月）平均价格1亿135万円，上半期统计史上首度站上1亿円台，前年同期比+13.1%；㎡单价151.4万円、+12.1%，双双刷新上半期最高值。「亿ション」（亿级公寓，指总价破亿的对象）从话题商品变成首都圈新盘的平均值——这是泡沫期也没出现过的座标。

【指针白话解说】上半期报告是不动研把1-6月月报加总的半年盘点，看点在月报噪音被平滑后的结构信号：供给总量、地域构成、价格中枢、去化速度。定借＝定期借地権对象，只买建物与期限内土地使用权、不买土地所有权，到期归还——地价贵到买不起时，开发商用定借压低总价，是市场结构变化的温度计。

【数字拆解①供给极度节制】发售7,989户、前年同期比-0.8%，上半期连续5年减少、连续3年跌破1万户，是疫情2020年（7,489户）以来的低水位；对照历史峰值2000年上半期的4万6,816户，如今只剩约六分之一。供给稀缺正是价格撑在高原的第一支柱。地域构成：23区2,684户（33.6%）、-9.4%；神奈川2,132户（26.7%）、+13.8%；千叶1,302户（16.3%）、+12.5%；都下1,032户、+13.7%；埼玉839户、-27.0%。23区占比从前年36.8%降到33.6%——供给重心正往环都心带外移。

【数字拆解②价格中枢三年跳两阶】上半期平均价格的三年阶梯：2024年7,677万→2025年8,958万→2026年1亿135万，两年涨了32%。地域别全在涨、但斜率悬殊：23区1亿4,249万（+9.1%）、神奈川8,346万（+20.0%）、千叶8,997万（+56.8%）——千叶的暴涨是人气区超高层案的组成效果（湾岸系高价盘集中开卖），把县平均一口气擡过神奈川，读数时要打折；唯一逆行的是埼玉6,469万（-1.3%）。

【数字拆解③去化与在库的另一面】初月契约率64.8%、前年同期比-1.8pt，连续3年停在60%台；累积契约率75.8%、也降2.1pt。在库6,389户、比去年6月末+363户，且2024年6月末5,418→2025年6,026→2026年6,389的三年曲线一路垫高。价格纪录与去化钝化并存——与6月单月报告（本站另篇）「在库六个月来首增」的信号拼在一起，上半期的1亿135万更像冲线后的高原，不是加速的起点。结构变化的信号还有定借：886户、前年同期634户大幅增加，年间可能突破2,000户，7月以后23区还有大规模定借案待发——土地贵到连开发商都改租不买，这个温度计的读数本身就是地价的注脚。

【下半期展望】不动研预测下半期供给1万4,000户（+0.7%）、年间约2.2万户（+0.2%）——供给不会放量，价格的支柱不变；但需求端的考题在秋季大型案：60%台前半的契约率能否消化2,000户级的单月供给，直接决定年末在库曲线的斜率。

【台湾读者实操】第一，「平均1亿」时代的置产算术：23区新筑的入场券已是1.4亿円级，同预算在中古市场（REINS成约平均约5,000万台）可买的选择多一倍不止，新筑溢价值不值得，取决于持有年限与转手策略。第二，关注定借对象的机会与陷阱：总价可低两三成，但残存期限递减、融资条件较严、转售流动性差，适合现金流型投资不适合资本利得型。第三，把埼玉-1.3%记下来——首都圈唯一价格逆行带，通勤圈价值洼地的轮动故事若成立，埼玉是下一章。

【接下来盯什么】①下半期23区大规模定借案的定价与契约率；②年间2.2万户预测兑现度；③上半期在库三年连増曲线会不会在年末变成四年。（数据源：不动产経済研究所『首都圏新筑分譲マンション市场动向』 数据重绘（仅引用数据））