【分析室】首都圈新築2026年上半期：平均價史上首破1億円——供給剩全盛期六分之一、定借大增的結構訊號

先講結論：首都圈新築マンション的半年成績單寫下歷史數字——2026年上半期（1-6月）平均價格1億135萬円，上半期統計史上首度站上1億円台，前年同期比+13.1%；㎡單價151.4萬円、+12.1%，雙雙刷新上半期最高值。「億ション」（億級公寓，指總價破億的物件）從話題商品變成首都圈新盤的平均值——這是泡沫期也沒出現過的座標。

【指標白話解說】上半期報告是不動研把1-6月月報加總的半年盤點，看點在月報噪音被平滑後的結構訊號：供給總量、地域構成、價格中樞、去化速度。定借＝定期借地権物件，只買建物與期限內土地使用權、不買土地所有權，到期歸還——地價貴到買不起時，開發商用定借壓低總價，是市場結構變化的溫度計。

【數字拆解①供給極度節制】發售7,989戶、前年同期比-0.8%，上半期連續5年減少、連續3年跌破1萬戶，是疫情2020年（7,489戶）以來的低水位；對照歷史峰值2000年上半期的4萬6,816戶，如今只剩約六分之一。供給稀缺正是價格撐在高原的第一支柱。地域構成：23區2,684戶（33.6%）、-9.4%；神奈川2,132戶（26.7%）、+13.8%；千葉1,302戶（16.3%）、+12.5%；都下1,032戶、+13.7%；埼玉839戶、-27.0%。23區占比從前年36.8%降到33.6%——供給重心正往環都心帶外移。

【數字拆解②價格中樞三年跳兩階】上半期平均價格的三年階梯：2024年7,677萬→2025年8,958萬→2026年1億135萬，兩年漲了32%。地域別全在漲、但斜率懸殊：23區1億4,249萬（+9.1%）、神奈川8,346萬（+20.0%）、千葉8,997萬（+56.8%）——千葉的暴漲是人氣區超高層案的組成效果（湾岸系高價盤集中開賣），把縣平均一口氣抬過神奈川，讀數時要打折；唯一逆行的是埼玉6,469萬（-1.3%）。

【數字拆解③去化與在庫的另一面】初月契約率64.8%、前年同期比-1.8pt，連續3年停在60%台；累積契約率75.8%、也降2.1pt。在庫6,389戶、比去年6月末+363戶，且2024年6月末5,418→2025年6,026→2026年6,389的三年曲線一路墊高。價格紀錄與去化鈍化並存——與6月單月報告（本站另篇）「在庫六個月來首增」的訊號拼在一起，上半期的1億135萬更像衝線後的高原，不是加速的起點。結構變化的訊號還有定借：886戶、前年同期634戶大幅增加，年間可能突破2,000戶，7月以後23區還有大規模定借案待發——土地貴到連開發商都改租不買，這個溫度計的讀數本身就是地價的註腳。

【下半期展望】不動研預測下半期供給1萬4,000戶（+0.7%）、年間約2.2萬戶（+0.2%）——供給不會放量，價格的支柱不變；但需求端的考題在秋季大型案：60%台前半的契約率能否消化2,000戶級的單月供給，直接決定年末在庫曲線的斜率。

【台灣讀者實操】第一，「平均1億」時代的置產算術：23區新築的入場券已是1.4億円級，同預算在中古市場（REINS成約平均約5,000萬台）可買的選擇多一倍不止，新築溢價值不值得，取決於持有年限與轉手策略。第二，關注定借物件的機會與陷阱：總價可低兩三成，但殘存期限遞減、融資條件較嚴、轉售流動性差，適合現金流型投資不適合資本利得型。第三，把埼玉-1.3%記下來——首都圈唯一價格逆行帶，通勤圈價值窪地的輪動故事若成立，埼玉是下一章。

【接下來盯什麼】①下半期23區大規模定借案的定價與契約率；②年間2.2萬戶預測兌現度；③上半期在庫三年連増曲線會不會在年末變成四年。（資料來源：不動産経済研究所『首都圏新築分譲マンション市場動向』 數據重繪（僅引用數據））