【月報】近畿新築上半期5,453萬創6年連高，6月供給卻掉到1977年以來最低

【結論先行】不動産経済研究所7月21日發表近畿圈（大阪、兵庫、京都、奈良、滋賀、和歌山2府4縣）新築分譲マンション市場動向：2026年上半期發售7,329戶、年增3.8%，平均價格5,453萬円、年增5.7%——兩年來首次上漲；㎡單價98.0萬円、年增2.1%，上半期口徑連續6年刷新1973年調查開始以來最高值、連續9年上漲。同日發表的首都圈上半期平均1億135萬円：關西買一戶的錢，在東京只買得到半戶。同一個國家、同一個月，兩個市場的溫差就是這麼大。

【數字拆解】量的方向與首都圈相反：首都圈上半期發售7,989戶、連5年減少，近畿7,329戶年增3.8%，兩邊規模已幾乎相同——十年前近畿只有首都圈的一半上下。契約率71.7%、年減5.4個百分點，仍連續3年站在70%台；對照首都圈64.8%連3年落在60%台，近畿的去化體質仍然比較好。在庫3,245戶、比去年6月末的2,548戶多697戶；即日完売150戶（佔發售2.0%）；投資用物件2,140戶、比前年的2,443戶縮一成——投資盤降溫、實需接住。另有定借（定期借地權）487戶供給。下半期預測約8,700戶、全年約1萬6,000戶，與去年的1萬6,922戶大致持平。

【地域別：大阪放量、京都神戶漲價】供給引擎在大阪：大阪市部2,773戶年增15.5%、大阪府下1,976戶年增33.1%，合計佔全圈近三分之二。價格排序卻是另一張榜：奈良6,915萬、神戶市部6,593萬（年增28.7%）、京都市部6,559萬（年增14.9%）都貴過大阪市部的4,813萬——大阪市部均價還年減2.9%，靠㎡單價115.9萬持平撐住，反映供給組成往小坪數投資型傾斜。最值得記的一行：京都市部㎡單價117.7萬円、年增10.3%，超過大阪市部的115.9萬，登上近畿單價最高。觀光需求加上市中心供給稀缺，把京都推成圈內單價王。

【6月單月的警訊】上半期收官月反而是最弱的一個月：6月發售710戶、年減13.6%，官方注記「6月として1977年（631戶）以来の低水準」——單月供給掉到49年來同月最低。契約率62.8%、連續2個月跌破70%，其中大阪府下只剩30.1%、年減59.2個百分點；平均價格6,421萬円、年增23.4%，同時寫下6月口徑調查開始以來最高值。供給最少、價格最高、去化轉弱，三件事同月發生。官方另附一個誠實的口徑：扣除投資用物件後，實需盤只剩620戶、契約率59.5%。7月預測回到1,500戶左右，下個月的數字會說明6月是推案節奏問題、還是需求本身的問題。

【台灣讀者實操】大阪置產的比較基準要更新：市部均價4,813萬円橫盤、供給放量，選擇變多，議價空間比京都神戶大；京都㎡單價已是圈內最貴，付「觀光城市溢價」之前，先把租金回報率算清楚；預算5,000萬円台在東京23區已買不到新築的當下，近畿是同樣預算裡唯一供給還在增加的大都市圈市場。契約率與在庫兩個儀表，下半年每月都值得看一眼。

【接下來盯什麼】下半期8,700戶預測的兌現度；契約率能否守住70%台（6月已連2個月破線）；京都市部單價登頂之後，溢價會不會往神戶複製；以及「首都圈量縮、近畿量增」的剪刀差還能開多久——它決定日本第二大都市圈是補漲行情的下一棒，還是只是首都圈外溢的迴聲。