【月报】近畿新筑上半期5,453万创6年连高，6月供给却掉到1977年以来最低

【结论先行】不动产経済研究所7月21日发表近畿圈（大阪、兵库、京都、奈良、滋贺、和歌山2府4县）新筑分譲マンション市场动向：2026年上半期发售7,329户、年增3.8%，平均价格5,453万円、年增5.7%——两年来首次上涨；㎡单价98.0万円、年增2.1%，上半期口径连续6年刷新1973年调查开始以来最高值、连续9年上涨。同日发表的首都圈上半期平均1亿135万円：关西买一户的钱，在东京只买得到半户。同一个国家、同一个月，两个市场的温差就是这么大。

【数字拆解】量的方向与首都圈相反：首都圈上半期发售7,989户、连5年减少，近畿7,329户年增3.8%，两边规模已几乎相同——十年前近畿只有首都圈的一半上下。契约率71.7%、年减5.4个百分点，仍连续3年站在70%台；对照首都圈64.8%连3年落在60%台，近畿的去化体质仍然比较好。在库3,245户、比去年6月末的2,548户多697户；即日完売150户（占发售2.0%）；投资用对象2,140户、比前年的2,443户缩一成——投资盘降温、实需接住。另有定借（定期借地权）487户供给。下半期预测约8,700户、全年约1万6,000户，与去年的1万6,922户大致持平。

【地域别：大阪放量、京都神户涨价】供给引擎在大阪：大阪市部2,773户年增15.5%、大阪府下1,976户年增33.1%，合计占全圈近三分之二。价格排序却是另一张榜：奈良6,915万、神户市部6,593万（年增28.7%）、京都市部6,559万（年增14.9%）都贵过大阪市部的4,813万——大阪市部均价还年减2.9%，靠㎡单价115.9万持平撑住，反映供给组成往小坪数投资型倾斜。最值得记的一行：京都市部㎡单价117.7万円、年增10.3%，超过大阪市部的115.9万，登上近畿单价最高。观光需求加上市中心供给稀缺，把京都推成圈内单价王。

【6月单月的警讯】上半期收官月反而是最弱的一个月：6月发售710户、年减13.6%，官方注记「6月として1977年（631户）以来の低水准」——单月供给掉到49年来同月最低。契约率62.8%、连续2个月跌破70%，其中大阪府下只剩30.1%、年减59.2个百分点；平均价格6,421万円、年增23.4%，同时写下6月口径调查开始以来最高值。供给最少、价格最高、去化转弱，三件事同月发生。官方另附一个诚实的口径：扣除投资用对象后，实需盘只剩620户、契约率59.5%。7月预测回到1,500户左右，下个月的数字会说明6月是推案节奏问题、还是需求本身的问题。

【台湾读者实操】大阪置产的比较基准要更新：市部均价4,813万円横盘、供给放量，选择变多，议价空间比京都神户大；京都㎡单价已是圈内最贵，付「观光城市溢价」之前，先把租金回报率算清楚；预算5,000万円台在东京23区已买不到新筑的当下，近畿是同样预算里唯一供给还在增加的大都市圈市场。契约率与在库两个仪表，下半年每月都值得看一眼。

【接下来盯什么】下半期8,700户预测的兑现度；契约率能否守住70%台（6月已连2个月破线）；京都市部单价登顶之后，溢价会不会往神户拷贝；以及「首都圈量缩、近畿量增」的剪刀差还能开多久——它决定日本第二大都市圈是补涨行情的下一棒，还是只是首都圈外溢的回声。