【分析室】REINS季报：首都圈中古公寓成约7季来首减，都区部-13.2%独自急冻

【结论先行】东日本不动产流通机构（东日本REINS）7月17日发表2026年4～6月期季报：首都圈中古マンション成约11,853件、年减2.0%——7个季度以来首次负成长。成约价格5,201万円年增0.2%，帐面上把「连续55季上涨」的纪录再延长一季，但对比前一季大跌5.3%；㎡单价83.13万円年增仅0.3%、前期比-3.6%。把三个月的月次数据平滑成一季来看，结论比单月报告更硬：量的转折已经确认，价格靠惯性挂在高原，撑住年增率的是纪录，不是动能。

【指针白话解说】季报与月例Market Watch用同一套成约数据库，差别在镜头：月次数据受连假、个案与登录时点干扰大，季度合计把杂讯摊平，看的是趋势本身。所以月报连三个月写「成约减」时还能归咎组成效果，季报写下「7期ぶり减少」，等于机构自己盖章：杂讯的解释用完了。上一次季度负成长是2024年7～9月期；之后六个季度全部正成长，东京都的年增率一度冲到44%（2025年7～9月期）。从急加速到熄火，只用了三个季度。

【数字拆解：一个都心、五个外圈】把减幅拆开，答案清楚到不需要推论：东京都区部成约4,803件、年减13.2%，连续2季负成长；首都圈整体才减2.0%，其余地区全数正成长——多摩+4.9%（连10季增）、横滨川崎+6.2%、神奈川县他+7.4%（连7季增）、埼玉+5.1%、千叶+14.9%（连11季增）。整个首都圈的量缩，实际上是都区部单一地区的量缩，外围没有一个地区跟进。价格端方向相反：都区部㎡单价136.22万円年增5.1%、连54季上涨，千叶+9.1%、多摩+8.6%、横滨川崎+7.9%——外圈补涨、都心量冻价撑，「二极化」在同一张表里同时成立。

【价格水准备忘】把成约价格的绝对水准摊开来，二极化的物理距离更直观：都区部7,574万円（年增2.7%）、横滨川崎4,392万（+7.0%）、多摩3,882万（+9.7%）、神奈川县他3,095万（+5.1%）、埼玉3,048万（+6.5%）、千叶2,988万（+9.0%）——都区部一户的预算，在千叶能买两户半。专有面积的变化同样藏着信号：首都圈平均62.57㎡、年减0.1%、前期比缩小1.7%，2季ぶり转向缩小——总价站上高原之后，买方先让面积、再让地段，成交组成正在往「更小、更外圈」移动。东京都全体看，成约5,963件年减10.2%、㎡单价118.69万年增2.9%，量与价的背离集中在这一都之内。

【裂口与时间差】在库端数字更刺眼：在库45,995件年增3.5%、连2季增加；在库㎡单价116.54万円、年增28.6%，对照成约83.13万円——挂牌开价比实际成交价高出四成。筑年数同样说话：成约对象平均筑27.70年、在库平均筑29.24年，市场上堆积的是更旧、开价更高的对象。卖方端的价格预期还停在2025年的行情，买方端已经回到追不上开价的位置——本站6月月报写过的「开价与成交裂口」，季报给出了同样的读数。裂口收敛之前，成约量很难回升。

【戸建镜像】同一份季报里的中古戸建住宅走完全相反的剧本：成约5,693件年增3.4%、连10季增加，成约价格4,129万円年增6.5%、连3季上涨，新规登录19,546件与在库22,893件双双连2季减少。4,129万円对比マンション成约价5,201万円，价差一千万円出头；预算被都心公寓价格挤出来的买盘流向透天，量、价、库存三个指针一起走多。利率上升期最敏感的戸建买盘反而更活跃，说明目前压住マンション市场的主因是「价格高度」本身，不是购买力全面熄火。

【反方视角】把季报读成「东京房市反转」有三个障碍。第一，都区部价格仍在涨：㎡单价年增5.1%、54季连涨未断；量先价后是房市常态，从量缩走到价跌通常以季为单位计算时间差，现在只走到第一步。第二，去年基期特别高：2025年4～6月期都区部成约年增28.6%、7～9月期+46.3%，今年的-13.2%有相当部分是在跟史上最热的季度比。第三，外圈买盘还在放量，资金没有离开市场，只是往性价比移动——与其说退潮，更接近「换场」。第四，季报卷末注记：2025年1月起REINS实施「成约登录适正化」系统改修，官方明言可能影响成约件数的前后可比性——去年的暴增与今年的急减，都要打上这个技术性折扣。

【参考：札幌的另一个时间轴】季报附录的札幌市数据给出对照组：中古マンション成约688件、年减0.1%持平，㎡单价32.71万円年增8.8%、成约价2,452万円年增9.6%——绝对水准只有东京都区部的四分之一，价格年增率却是都区部的近两倍。东京都心开始调整的同一季，地方中核都市还在补涨轨道上，与路线価「地方中核超车东京」的观察互相印证：日本房市同时走着好几个时区，看盘要先对准自己那一区的表。

【历史脉络】55季连涨，起点是2012年10～12月期——安倍经济学前夜。这条曲线穿越异次元宽松、疫情、日银解除负利率，至今没有断过；㎡单价24季连涨则从2020年7～9月期起算，正好是疫后行情的起点。都区部量的曲线在2026年1～3月期首次翻负（-3.4%）、本季扩大到-13.2%，跌速比2024年秋那次调整（单季-8.0%）更快。单季不定生死，但方向与速度都值得放进历史座标里看。

【台湾读者实操】看屋在都心：在库连2季增、开价与成交裂口约四成，议价筹码在买方手上，出价贴成约行情、不追开价。看屋在外圈：横滨、埼玉、千叶量价齐扬，卖方没有让价压力，等跌大概率空手。持有都心对象想出场：季报确认的是「高挂卖不掉」，订价策略直接决定去化速度，贴着成约㎡单价定价才走得掉。预算有限的自住需求：戸建市场量价健康、成约均价比マンション低一千万円，选项该放回比较表。

【接下来盯什么】其一，7～9月期都区部成约是否连3季减、减幅有无收敛——连3季且扩大，调整定性就从「基期反动」升级成趋势。其二，成约㎡单价前期比已经-3.6%，年增率若在下一季翻负，55季连涨纪录终结会是市场心理的分水岭。其三，在库㎡单价与成约㎡单价的裂口方向：收敛靠卖方降开价还是买方追价，决定调整以「阴跌」还是「放量下跌」的型态进行。其四，与新筑端互证：不动研新筑在库6月6个月来首增、契约率62.5%，新筑与中古两条库存曲线同时朝上，本站新筑6月报指出的同向信号，季报这端也对上了。