【分析室】REINS季報：首都圈中古公寓成約7季來首減，都區部-13.2%獨自急凍

【結論先行】東日本不動産流通機構（東日本REINS）7月17日發表2026年4～6月期季報：首都圈中古マンション成約11,853件、年減2.0%——7個季度以來首次負成長。成約價格5,201萬円年增0.2%，帳面上把「連續55季上漲」的紀錄再延長一季，但對比前一季大跌5.3%；㎡單價83.13萬円年增僅0.3%、前期比-3.6%。把三個月的月次數據平滑成一季來看，結論比單月報告更硬：量的轉折已經確認，價格靠慣性掛在高原，撐住年增率的是紀錄，不是動能。

【指標白話解說】季報與月例Market Watch用同一套成約資料庫，差別在鏡頭：月次數據受連假、個案與登錄時點干擾大，季度合計把雜訊攤平，看的是趨勢本身。所以月報連三個月寫「成約減」時還能歸咎組成效果，季報寫下「7期ぶり減少」，等於機構自己蓋章：雜訊的解釋用完了。上一次季度負成長是2024年7～9月期；之後六個季度全部正成長，東京都的年增率一度衝到44%（2025年7～9月期）。從急加速到熄火，只用了三個季度。

【數字拆解：一個都心、五個外圈】把減幅拆開，答案清楚到不需要推論：東京都區部成約4,803件、年減13.2%，連續2季負成長；首都圈整體才減2.0%，其餘地區全數正成長——多摩+4.9%（連10季增）、橫濱川崎+6.2%、神奈川縣他+7.4%（連7季增）、埼玉+5.1%、千葉+14.9%（連11季增）。整個首都圈的量縮，實際上是都區部單一地區的量縮，外圍沒有一個地區跟進。價格端方向相反：都區部㎡單價136.22萬円年增5.1%、連54季上漲，千葉+9.1%、多摩+8.6%、橫濱川崎+7.9%——外圈補漲、都心量凍價撐，「二極化」在同一張表裡同時成立。

【價格水準備忘】把成約價格的絕對水準攤開來，二極化的物理距離更直觀：都區部7,574萬円（年增2.7%）、橫濱川崎4,392萬（+7.0%）、多摩3,882萬（+9.7%）、神奈川縣他3,095萬（+5.1%）、埼玉3,048萬（+6.5%）、千葉2,988萬（+9.0%）——都區部一戶的預算，在千葉能買兩戶半。專有面積的變化同樣藏著訊號：首都圈平均62.57㎡、年減0.1%、前期比縮小1.7%，2季ぶり轉向縮小——總價站上高原之後，買方先讓面積、再讓地段，成交組成正在往「更小、更外圈」移動。東京都全體看，成約5,963件年減10.2%、㎡單價118.69萬年增2.9%，量與價的背離集中在這一都之內。

【裂口與時間差】在庫端數字更刺眼：在庫45,995件年增3.5%、連2季增加；在庫㎡單價116.54萬円、年增28.6%，對照成約83.13萬円——掛牌開價比實際成交價高出四成。築年數同樣說話：成約物件平均築27.70年、在庫平均築29.24年，市場上堆積的是更舊、開價更高的物件。賣方端的價格預期還停在2025年的行情，買方端已經回到追不上開價的位置——本站6月月報寫過的「開價與成交裂口」，季報給出了同樣的讀數。裂口收斂之前，成約量很難回升。

【戸建鏡像】同一份季報裡的中古戸建住宅走完全相反的劇本：成約5,693件年增3.4%、連10季增加，成約價格4,129萬円年增6.5%、連3季上漲，新規登錄19,546件與在庫22,893件雙雙連2季減少。4,129萬円對比マンション成約價5,201萬円，價差一千萬円出頭；預算被都心公寓價格擠出來的買盤流向透天，量、價、庫存三個指標一起走多。利率上升期最敏感的戸建買盤反而更活躍，說明目前壓住マンション市場的主因是「價格高度」本身，不是購買力全面熄火。

【反方視角】把季報讀成「東京房市反轉」有三個障礙。第一，都區部價格仍在漲：㎡單價年增5.1%、54季連漲未斷；量先價後是房市常態，從量縮走到價跌通常以季為單位計算時間差，現在只走到第一步。第二，去年基期特別高：2025年4～6月期都區部成約年增28.6%、7～9月期+46.3%，今年的-13.2%有相當部分是在跟史上最熱的季度比。第三，外圈買盤還在放量，資金沒有離開市場，只是往性價比移動——與其說退潮，更接近「換場」。第四，季報卷末注記：2025年1月起REINS實施「成約登録適正化」系統改修，官方明言可能影響成約件數的前後可比性——去年的暴增與今年的急減，都要打上這個技術性折扣。

【參考：札幌的另一個時間軸】季報附錄的札幌市數據給出對照組：中古マンション成約688件、年減0.1%持平，㎡單價32.71萬円年增8.8%、成約價2,452萬円年增9.6%——絕對水準只有東京都區部的四分之一，價格年增率卻是都區部的近兩倍。東京都心開始調整的同一季，地方中核都市還在補漲軌道上，與路線価「地方中核超車東京」的觀察互相印證：日本房市同時走著好幾個時區，看盤要先對準自己那一區的錶。

【歷史脈絡】55季連漲，起點是2012年10～12月期——安倍經濟學前夜。這條曲線穿越異次元寬鬆、疫情、日銀解除負利率，至今沒有斷過；㎡單價24季連漲則從2020年7～9月期起算，正好是疫後行情的起點。都區部量的曲線在2026年1～3月期首次翻負（-3.4%）、本季擴大到-13.2%，跌速比2024年秋那次調整（單季-8.0%）更快。單季不定生死，但方向與速度都值得放進歷史座標裡看。

【台灣讀者實操】看屋在都心：在庫連2季增、開價與成交裂口約四成，議價籌碼在買方手上，出價貼成約行情、不追開價。看屋在外圈：橫濱、埼玉、千葉量價齊揚，賣方沒有讓價壓力，等跌大概率空手。持有都心物件想出場：季報確認的是「高掛賣不掉」，訂價策略直接決定去化速度，貼著成約㎡單價定價才走得掉。預算有限的自住需求：戸建市場量價健康、成約均價比マンション低一千萬円，選項該放回比較表。

【接下來盯什麼】其一，7～9月期都區部成約是否連3季減、減幅有無收斂——連3季且擴大，調整定性就從「基期反動」升級成趨勢。其二，成約㎡單價前期比已經-3.6%，年增率若在下一季翻負，55季連漲紀錄終結會是市場心理的分水嶺。其三，在庫㎡單價與成約㎡單價的裂口方向：收斂靠賣方降開價還是買方追價，決定調整以「陰跌」還是「放量下跌」的型態進行。其四，與新築端互證：不動研新築在庫6月6個月來首增、契約率62.5%，新築與中古兩條庫存曲線同時朝上，本站新築6月報指出的同向訊號，季報這端也對上了。