【月報】カンテイ戶建6月三表：首都圈新築5,017萬、中古4,241萬齊回檔——東京年線雙位數、埼玉新築創集計以來新高

先講結論：東京カンテイ7月9日一口氣發表的三張戶建（透天）價格表，首都圈6月全面小回檔——新築5,017萬円（前月比－0.5%）、新築小規模6,203萬円（－1.1%）、中古4,241萬円（－0.3%）。但把鏡頭拉遠，年線全部還在上行：新築前年同月比＋6.4%、中古＋5.0%，東京都更是新築＋11.5%、中古＋10.5%的雙位數。對關注「日本自住實需有沒有被升息預期嚇退」的讀者，答案是：月線在抖，年線沒退。

【指標白話解說】カンテイ戶建統計的對象是木造・所有權、土地100～300㎡的一戸建て住宅，取的是売り希望価格（賣方開價）；成交價要看REINS。三張表分別是新築（土地100㎡以上的標準品）、新築小規模（都心近郊小基地、總價反而最高）、中古；同月可以拿REINS的成約數據當對照組，開價與成約的距離就是市場的「喊價空間」。

【數字拆解①新築】首都圈5,017萬、兩個月來下跌但守住5,000萬台。都縣別分化劇烈：東京都6,394萬＋0.6%續伸、年增＋11.5%雙位數；神奈川5,310萬－3.7%；千葉4,194萬＋2.0%；埼玉4,235萬＋4.4%——創2014年4月集計開始以來最高價格，戶數還放量＋23.9%，通勤圈價值窪地的輪動故事添了新章。近畿3,935萬（－0.2%）4個月來首跌，內裡是兵庫－3.5%放量拉低全圈，大阪＋6.4%重回4,000萬台、京都＋11.4%大漲各走各的。中部3,601萬＋2.5%連續上漲。

【數字拆解②中古與小規模】中古首都圈4,241萬－0.3%小跌：東京都7,135萬－5.9%兩個月來回落，但這根陰線要打折讀——5月才暴衝＋19.5%，且6月樣本平均屋齡一口氣老了2.6年（築古化），年線＋10.5%才是體溫；神奈川4,340萬＋2.3%四個月來回升、千葉連3月漲、埼玉＋4.9%。關西明顯偏冷：近畿3,003萬－0.8%，大阪3,243萬－5.2%五個月來首跌、兵庫2,889萬－4.1%連前年同月都跌破——關西中古透天出現實質降價帶。愛知3,059萬＋2.1%重回3,000萬台。新築小規模首都圈6,203萬－1.1%，東京都守住8,000萬台，近畿－3.3%、中部－2.9%同步回檔。

【開價vs成約的裂口】同月REINS首都圈中古戶建成約價4,006萬（年增＋1.7%、連6個月上漲，成約件數＋3.9%連3增、在庫連5減）。對照カンテイ開價4,241萬，裂口約6%——遠小於中古マンション「在庫開價對成約＋41%」的懸河。透天市場買賣雙方的價格認知咬合得緊，賣方喊價克制、買方接手意願實在，量價結構比公寓健康一截。

【反方視角】單月漲跌別直讀。戶建統計樣本小、組成效果劇烈：東京中古－5.9%是暴衝後回落加屋齡老化的合成，埼玉新築新高也有放量墊高的成分；首都圈三表同月齊跌更像樣本潮汐，不構成轉折證據。真正的檢驗在年線——目前三表年線全正，且東京雙位數。

【台灣讀者實操】第一，透天是利率敏感的自住實需溫度計（房貸依存度高、投資客少），年線＋5～6%代表日銀升息預期還沒嚇退實需買盤——判讀日本房市韌性，透天訊號比公寓乾淨。第二，預算帶算術：東京都新築6,394萬 vs 千葉埼玉4,200萬台，同樣百餘㎡土地價差三成五，埼玉創集計新高說明市場已在用腳投票。第三，關西獵手注意：兵庫中古2,889萬跌破前年、大阪5個月來首跌，想撿實質降價的透天，關西比首都圈先給機會。

【接下來盯什麼】①7月REINS戶建成約能否連4增——量是價的先行；②埼玉新築創高後的持續性；③大阪兵庫中古連跌會不會擴大成關西透天的年減轉折。（資料來源：東京カンテイ 市況レポート 數據重繪（僅引用數據））