【月报】カンテイ户建6月三表：首都圈新筑5,017万、中古4,241万齐回档——东京年线双位数、埼玉新筑创集计以来新高

先讲结论：东京カンテイ7月9日一口气发表的三张户建（透天）价格表，首都圈6月全面小回档——新筑5,017万円（前月比－0.5%）、新筑小规模6,203万円（－1.1%）、中古4,241万円（－0.3%）。但把镜头拉远，年线全部还在上行：新筑前年同月比＋6.4%、中古＋5.0%，东京都更是新筑＋11.5%、中古＋10.5%的双位数。对关注「日本自住实需有没有被升息预期吓退」的读者，答案是：月线在抖，年线没退。

【指针白话解说】カンテイ户建统计的对象是木造・所有权、土地100～300㎡的一戸建て住宅，取的是売り希望価格（卖方开价）；成交价要看REINS。三张表分别是新筑（土地100㎡以上的标准品）、新筑小规模（都心近郊小基地、总价反而最高）、中古；同月可以拿REINS的成约数据当对照组，开价与成约的距离就是市场的「喊价空间」。

【数字拆解①新筑】首都圈5,017万、两个月来下跌但守住5,000万台。都县别分化剧烈：东京都6,394万＋0.6%续伸、年增＋11.5%双位数；神奈川5,310万－3.7%；千叶4,194万＋2.0%；埼玉4,235万＋4.4%——创2014年4月集计开始以来最高价格，户数还放量＋23.9%，通勤圈价值洼地的轮动故事添了新章。近畿3,935万（－0.2%）4个月来首跌，内里是兵库－3.5%放量拉低全圈，大阪＋6.4%重回4,000万台、京都＋11.4%大涨各走各的。中部3,601万＋2.5%连续上涨。

【数字拆解②中古与小规模】中古首都圈4,241万－0.3%小跌：东京都7,135万－5.9%两个月来回落，但这根阴线要打折读——5月才暴冲＋19.5%，且6月样本平均屋龄一口气老了2.6年（筑古化），年线＋10.5%才是体温；神奈川4,340万＋2.3%四个月来回升、千叶连3月涨、埼玉＋4.9%。关西明显偏冷：近畿3,003万－0.8%，大阪3,243万－5.2%五个月来首跌、兵库2,889万－4.1%连前年同月都跌破——关西中古透天出现实质降价带。爱知3,059万＋2.1%重回3,000万台。新筑小规模首都圈6,203万－1.1%，东京都守住8,000万台，近畿－3.3%、中部－2.9%同步回档。

【开价vs成约的裂口】同月REINS首都圈中古户建成约价4,006万（年增＋1.7%、连6个月上涨，成约件数＋3.9%连3增、在库连5减）。对照カンテイ开价4,241万，裂口约6%——远小于中古マンション「在库开价对成约＋41%」的悬河。透天市场买卖双方的价格认知咬合得紧，卖方喊价克制、买方接手意愿实在，量价结构比公寓健康一截。

【反方视角】单月涨跌别直读。户建统计样本小、组成效果剧烈：东京中古－5.9%是暴冲后回落加屋龄老化的合成，埼玉新筑新高也有放量垫高的成分；首都圈三表同月齐跌更像样本潮汐，不构成转折证据。真正的检验在年线——目前三表年线全正，且东京双位数。

【台湾读者实操】第一，透天是利率敏感的自住实需温度计（房贷依存度高、投资客少），年线＋5～6%代表日银升息预期还没吓退实需买盘——判读日本房市韧性，透天信号比公寓干净。第二，预算带算术：东京都新筑6,394万 vs 千叶埼玉4,200万台，同样百余㎡土地价差三成五，埼玉创集计新高说明市场已在用脚投票。第三，关西猎手注意：兵库中古2,889万跌破前年、大阪5个月来首跌，想捡实质降价的透天，关西比首都圈先给机会。

【接下来盯什么】①7月REINS户建成约能否连4增——量是价的先行；②埼玉新筑创高后的持续性；③大阪兵库中古连跌会不会扩大成关西透天的年减转折。（数据源：东京カンテイ 市况レポート 数据重绘（仅引用数据））