【東日本REINS 月例 Market Watch｜2026年8月】首都圈中古大樓待售開價衝上 119.36 萬日圓／㎡，比成交價高出46%；在庫連六月增、年增8.2%
- 本站上期追蹤停在 2026年6月（在庫 45,995 件、待售㎡開價 116.54 萬日圓、新規登錄 16,277 件、開價／成交單價差 1.41 倍）；本期接到 8 月，中間 7 月在庫 47,151 件、新規登錄 16,474 件。
- 2026年8月首都圈中古大樓在庫（待售）48,235 件，年增 8.2%、連六個月增加，增幅還在擴大。
- 待售㎡開價 119.36 萬日圓／㎡，年增 28.4%、連25個月漲；同月成交㎡單價僅 81.60 萬，開價比成交高出約 46%（1.46 倍），比 6 月的 41%（1.41 倍）進一步拉開。
- 新規（新上架）登錄 15,627 件，年增 9.7%、連三月增；新增供給持續放量，是在庫堆高的來源。
- 分區在庫年增率速報版未公表，本期第二張圖改追首都圈整體在庫 vs 新規登錄雙線；較去年同期斷點同樣落在2025年1月成約登錄系統改修。
看完成交面，再翻到供給面，會發現首都圈中古大樓市場正被一把越張越開的剪刀撐著。先接上進度：本站上一篇（2026年6月）在庫是45,995件、待售㎡開價116.54萬日圓、新規登錄16,277件，開價比成交價高出41%；7月在庫47,151件、新規16,474件；本期接到8月。
2026年8月在庫（月底仍掛牌中的物件）衝到48,235件，年增8.2%，連續第六個月增加，而且原文明講增幅還在擴大——相較6月的45,995件，兩個月多了逾兩千件。堆高在庫的來源，是新上架量持續放大：8月新規登錄15,627件，年增9.7%、連三個月增加。
真正的張力在「開價」與「成交價」的落差。8月待售㎡開價119.36萬日圓，年增28.4%，已經連25個月上漲；但同月實際成交的㎡單價只有81.60萬。兩者一除，賣方開價比買方實際成交高出約46%（1.46倍），比6月的41%（1.41倍）又拉開了一截。開價一路往上喊、成交價卻在往下走，中間的縫隙就是成交遲遲談不攏、物件越掛越久、在庫越堆越高的直接寫照。
需要說明的是，速報版沒有公布各都縣的分區在庫年增率，因此本期第二張圖改用「首都圈整體在庫 vs 新規登錄件數」雙線，直接呈現供給端的堆積關係。較去年同期判讀請一併留意東日本REINS自2025年1月起成約登錄系統改修的斷點。
**在庫連六月增，年增8.2%且增幅擴大。** 2026年8月首都圈中古大樓在庫48,235件，年增8.2%，是連續第六個月增加；相較本站上期（2026年6月）的45,995件，兩個月多逾兩千件。原文載明增加率呈擴大傾向。
**開價 vs 成交價：剪刀差張到約1.46倍。** 待售㎡開價119.36萬日圓、年增28.4%（連25個月漲），同月成交㎡單價僅81.60萬，開價比成交高出約46%。對照6月的1.41倍，賣買雙方的價格認知落差還在擴大——這是成交難成、物件久掛、在庫堆高的核心原因。
**新增供給持續放量。** 8月新規（新上架）登錄15,627件，年增9.7%、連三個月增加；新規㎡開價116.81萬日圓、年增21.5%。新案源源進場、又多以高價掛出，等於不斷把在庫往上疊、把平均開價往上推。
**資料說明與斷點。** 速報版未公布分區（都縣別）在庫年增率，本期第二張圖改追首都圈整體在庫與新規登錄雙線；待官方公布分區在庫資料，再恢復都縣別視角。東日本REINS自2025年1月起成約登錄系統改修，跨2025年初的年增率有基準斷點。上期解讀見文末連結。
- 2024年8月：首都圈中古大樓在庫㎡開價起漲點，至2026年8月已連25個月上漲。
- 2025年1月：東日本REINS 成約登錄系統改修，成為跨年比較的統計斷點。
- 2026年6月：在庫45,995件、待售㎡開價116.54萬日圓，開價比成交高出41%（1.41倍）。
- 2026年8月：在庫48,235件年增8.2%連六月增；待售㎡開價119.36萬日圓年增28.4%，開價比成交高出約46%（1.46倍）。
