【月報】東京都心辦公室空室率跌破2%回1字頭，5年來首見——賃料年增10%但月漲在放緩

【結論先行】三鬼商事 7月10日公表的都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）辦公室行情，把一個心理關卡踩了過去：6月平均空室率降到1.99％，比上月再降0.08個百分點，是2020年6月以來、睽違5年重新回到1％台。同時平均賃料每坪22,993円，前年同月比+10.14％（+2,116円）的兩位數年增。空得越來越少、租金卻兩位數往上——東京核心辦公室市場，正站在賣方最強勢的位置。

【先把這份數據講白】三鬼商事這份月報，是日本辦公室市場最被看的民間統計之一，統計東京商業地區（都心5区）既有出租辦公大樓的空室率與募集賃料。空室率是「招租中的樓地板面積÷總可租面積」，數字越低代表越搶手；一般認為5％是供需的平衡線，跌到2％以下已屬極度緊俏。這次1.99％，等於整個都心核心幾乎沒有空樓可租。

【一個容易被誤讀的數字：新築13.09％】表面上，新築大樓的空室率6月不降反升1.31個百分點到13.09％，看似惡化。但拆開來看，成因是「1棟大型滿室樓在內的4棟已租滿大樓，從統計上的『新築』移到了『既存』分類」，加上6月沒有新樓竣工，母數變小才把比率墊高。同期既存大樓空室率降到1.80％、月減0.09個百分點，等於既有存量近乎滿租。真正的市場體感看既存這條線——它才是1.80％的極度緊俏。

【賃料兩位數年增，但月增在放緩】租金端，22,993円的前年同月比+10.14％非常強勁，反映的是過去一年的累積漲幅。但把鏡頭拉近，6月的前月比只有+0.65％（+148円），比空室率跌破2％的力道溫和許多。空室率跌到極限、租金年增仍有兩位數，但單月動能開始收斂——這是市場接近頂部時常見的組合：供給稀缺把價格頂在高位，但每個月能再多漲的空間正在變薄。

【地區分化】5區並非齊步。渋谷空室率1.11％最低（月減0.17pt）、賃料25,765円全區最貴；千代田1.26％、港區從2.38降到2.16％（月減0.22pt改善最多）；中央區2.84％最高、新宿2.57％則小幅回升。想在都心找辦公室的企業，數字上最沒得挑的是渋谷與千代田，港區則是這個月鬆動最多、相對有機會談的一區。

【台灣讀者的實操意義】其一，持有日本辦公室資產或辦公室型J-REIT的人，空室率1.99％＋賃料兩位數年增，是租金收入續強的底氣，但月增放緩提醒獲利成長正在減速、別把過去一年的漲幅線性外推。其二，想在東京設點的台商，都心核心「幾乎租不到」是現實，新築供給又被快速去化，議價空間集中在港區這類當月鬆動的區、以及非都心的外圍。其三，辦公室是景氣與企業擴張的溫度計，空室率貼地、租金撐高，與近期企業端景氣感轉好互相印證——但要留意的是租金的邊際動能已在收斂。

【接下來盯什麼】兩件事。一是既存空室率1.80％能撐多久，以及2026年後半段的新樓供給潮進場後、去化速度是否跟得上；二是賃料月增率會不會進一步收斂到接近零——那會是這輪辦公室多頭見頂的第一個訊號。