【月报】东京都心办公室空室率跌破2%回1字头，5年来首见——赁料年增10%但月涨在放缓

【结论先行】三鬼商事 7月10日公表的都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）办公室行情，把一个心理关卡踩了过去：6月平均空室率降到1.99％，比上月再降0.08个百分点，是2020年6月以来、睽违5年重新回到1％台。同时平均赁料每坪22,993円，前年同月比+10.14％（+2,116円）的两位数年增。空得越来越少、租金却两位数往上——东京内核办公室市场，正站在卖方最强势的位置。

【先把这份数据讲白】三鬼商事这份月报，是日本办公室市场最被看的民间统计之一，统计东京商业地区（都心5区）既有出租办公大楼的空室率与募集赁料。空室率是「招租中的楼地板面积÷总可租面积」，数字越低代表越抢手；一般认为5％是供需的平衡线，跌到2％以下已属极度紧俏。这次1.99％，等于整个都心内核几乎没有空楼可租。

【一个容易被误读的数字：新筑13.09％】表面上，新筑大楼的空室率6月不降反升1.31个百分点到13.09％，看似恶化。但拆开来看，成因是「1栋大型满室楼在内的4栋已租满大楼，从统计上的『新筑』移到了『既存』分类」，加上6月没有新楼竣工，母数变小才把比率垫高。同期既存大楼空室率降到1.80％、月减0.09个百分点，等于既有存量近乎满租。真正的市场体感看既存这条线——它才是1.80％的极度紧俏。

【赁料两位数年增，但月增在放缓】租金端，22,993円的前年同月比+10.14％非常强劲，反映的是过去一年的累积涨幅。但把镜头拉近，6月的前月比只有+0.65％（+148円），比空室率跌破2％的力道温和许多。空室率跌到极限、租金年增仍有两位数，但单月动能开始收敛——这是市场接近顶部时常见的组合：供给稀缺把价格顶在高位，但每个月能再多涨的空间正在变薄。

【地区分化】5区并非齐步。渋谷空室率1.11％最低（月减0.17pt）、赁料25,765円全区最贵；千代田1.26％、港区从2.38降到2.16％（月减0.22pt改善最多）；中央区2.84％最高、新宿2.57％则小幅回升。想在都心找办公室的企业，数字上最没得挑的是渋谷与千代田，港区则是这个月松动最多、相对有机会谈的一区。

【台湾读者的实操意义】其一，持有日本办公室资产或办公室型J-REIT的人，空室率1.99％＋赁料两位数年增，是租金收入续强的底气，但月增放缓提醒获利成长正在减速、别把过去一年的涨幅线性外推。其二，想在东京设点的台商，都心内核「几乎租不到」是现实，新筑供给又被快速去化，议价空间集中在港区这类当月松动的区、以及非都心的外围。其三，办公室是景气与企业扩张的温度计，空室率贴地、租金撑高，与近期企业端景气感转好互相印证——但要留意的是租金的边际动能已在收敛。

【接下来盯什么】两件事。一是既存空室率1.80％能撑多久，以及2026年后半段的新楼供给潮进场后、去化速度是否跟得上；二是赁料月增率会不会进一步收敛到接近零——那会是这轮办公室多头见顶的第一个信号。