澀谷再開發全圖解：車站街區完工從 2027 延到 2031 年度、整體要等到 2034，而住宅地公示地價一年漲 13.5%

【一、先把時間軸擺正：澀谷到底蓋了什麼、還要蓋多久】

從 2012 年的澀谷 HIKARIE 起算，這一輪澀谷再開發已經進行了十四年。已完成的主要節點依序是：2012 年 HIKARIE、2017 年澀谷 CAST、2018 年澀谷 STREAM、2019 年 11 月澀谷 SCRAMBLE SQUARE 東棟與澀谷 PARCO 再開業、2019 年 12 月澀谷 FUKURAS（東急 PLAZA 澀谷）、2020 年 MIYASHITA PARK、2023 年 11 月竣工並於 2024 年 7 月 25 日全面開業的 Shibuya Sakura Stage、以及 2024 年的澀谷 AXSH。

未完成的有兩大塊。第一塊是車站街區：SCRAMBLE SQUARE 的中央棟與西棟，原先對外說 2027 年度完工，官方最新說明改為 2031 年度竣工；車站與其為中心的步行者網路 2030 年度概成；含八公廣場在內的整體完成到 2034 年度。第二塊是東急百貨店本店跡地的 Shibuya Upper West Project，2025 年 3 月 11 日動工，地上三十四層、約 155 公尺，2029 年度竣工，內含商業、飯店、住宅，並將 Bunkamura The Museum 移入擴大重開。

把這兩塊放在一起看，結論很清楚：澀谷的「完成式」不在這個十年，而在下一個十年的前半。

【二、澀谷不是一個商圈，是七、八個街區硬拼在一起】

理解澀谷最有效的方式，是放棄「澀谷站前」這個概念，改成看街區。

車站東側（HIKARIE、SCRAMBLE SQUARE、STREAM、AXSH）：東急主導，機能以辦公室與交通結節為主，客層是上班族與商務客。這一側最不像過去的澀谷，也是租金最高的一側。

車站西側（FUKURAS、Sakura Stage）：機場巴士總站與生活型商業在這裡，客層明顯較成熟。Sakura Stage 是第一個明講為「住在澀谷的人」而蓋的複合設施。

北側（MIYASHITA PARK、PARCO、宇田川町）：文化與消費的一側，年輕客層與觀光客集中，橫丁與官方遊戲直營店都在這裡。

道玄坂與圓山町（Bunkamura、Upper West 工地）：舊有的文化與夜間經濟，也是目前變動最大的一區。

從旅客的角度，這四塊的走法不同、人流節奏不同、甚至用餐的價位帶都不同。把澀谷當成一個地方逛，是體感疲勞的主因。

【三、給置產與投資者：三個真正該看的數字】

第一個是辦公室空室率。澀谷區長期壓在 1% 台後半，是都心五區最低。空室率低到這個程度，意味著新供給幾乎一落成就被吸收，而 2026 年沒有大規模新辦公室供給——這是租金易漲難跌的結構性理由。平均坪單價約在二萬二千到二萬六千円，都心五區平均為 21,648 円、年增 6.28%（2026 年 1 月）。

第二個是土地。渋谷區 2026 年住宅地公示地價平均為坪 616 萬円（每平方公尺 186 萬円），較前年 +13.5%；2024 到 2026 累積約 +24%，連續兩年兩位數上漲。這個斜率在都心也屬前段。

第三個是住宅成交。東京都區部中古住宅成交單價約每平方公尺 133 萬円、年增 12.9%；澀谷區 2026 年 7 月的平均成交價約 15,117 萬円（每平方公尺 216 萬円），新登錄件數 230 件。

但要對照一個反向訊號：2026 年 5 月，首都圈中古住宅成交坪單價出現七十三個月來首次下跌。連漲六年多之後第一次翻負，還不足以稱為轉折，但值得列入觀察。對打算進場的人，實務上的意思是：澀谷的基本面（供給稀缺、需求集中、開發時程拉長）沒有變，但價格端的動能第一次出現雜訊，不必急著追高。

【四、給做旅宿與短租的人：澀谷的客層正在換】

過去澀谷的住宿需求以年輕背包客與夜生活客為主，這幾年結構在變。三個觀察點：

其一，FUKURAS 樓下的機場巴士總站讓澀谷變成機場動線的起點，住澀谷不再需要為了搭車先移動到新宿或東京站。這直接擴大了商務與家庭客的可行性。

其二，Sakura Stage 的商業配置以超市、書店、日常餐飲為主，說明開發方判斷這一帶的常住與長住需求足夠支撐。長住需求就是短租需求的鄰居。

其三，MIYASHITA PARK 與澀谷 STREAM 都在館內配置了飯店，等於把「車站直結型都市飯店」的定價帶直接打進澀谷。這對周邊的中小型旅宿是壓力，也是定價參考。

實務建議：在澀谷做旅宿，別跟車站直結型比地點，要比別的東西——早餐、行李寄放彈性、多語言對應、以及能不能講清楚「從你這裡到成田／羽田怎麼走」。這第四項，在 2030 年車站步行網路完成之前，都會是澀谷住宿的最大痛點。

【五、旅客最實際的一段：澀谷站怎麼走才不會迷路】

澀谷站是日本最複雜的車站之一，而且還在改。三個原則能解決八成問題。

第一，先確定你要的是哪一側，再決定出口。東側（HIKARIE、SCRAMBLE SQUARE）與西側（FUKURAS、Sakura Stage）之間雖然只隔一條軌道，走錯要繞十分鐘以上。

第二，善用天橋與空中通道。澀谷的步行者網路正是這一輪開發的重點，能走上層就不要走地面，人少、路徑直觀，而且不用等紅綠燈。

第三，把 SCRAMBLE SQUARE 當作定位點。它是最高、最好認、也最容易從各線月台走到的建築，迷路時往它走就對了。

至於著名的澀谷十字路口——實際上拍照最好的位置不在路口本身，而是週邊建物的高處與 MIYASHITA PARK 一側的天橋，人少且視角完整。

【六、一條走得完的現地勘查路線】

建議半天，從 SCRAMBLE SQUARE 開始（可先上 SHIBUYA SKY 建立空間感）→ HIKARIE（看 2012 年的起點）→ 走天橋到 STREAM 與澀谷川步道 → 折返往北到 MIYASHITA PARK（看立體公園與橫丁）→ 續行 PARCO 與宇田川町 → 往西穿過十字路口到 FUKURAS → 天橋接 Sakura Stage（看為居民而蓋的那一面）→ 最後往道玄坂上走到 Bunkamura 與 Upper West 工地，結束在「還沒完成的那一塊」。

全程約三小時，加上用餐與展望設施約半天。走完這條線，你會親眼看到十四年的開發成果與接下來八年的工程，同時排在一個視野裡——這是澀谷現在最值得看的東西，比任何單一景點都重要。

參考來源： - 東急株式會社 澀谷再開發官方網站〈駅街區計畫最終章〉 https://www.tokyu.co.jp/shibuya-redevelopment/redevelopment/future/ - 東急株式會社〈Shibuya Upper West Project に見える“東急らしさ”〉 https://www.tokyu.co.jp/shibuya-redevelopment/insight/4.html - 澀谷經濟新聞〈東急百貨店本店跡地の再開発、着工 新施設にBunkamuraザ・ミュージアム移転〉 https://www.shibukei.com/headline/19020/ - Shibuya Sakura Stage 官方〈2024年7月25日オープン〉 https://www.shibuya-sakura-stage.com/en/eventtopics/detail/?cd=000090 - 都市商業研究所〈シブヤサクラステージの商業ゾーン、2024年7月25日開業〉 https://toshoken.com/news/28436 - 三菱地所 Real Estate Services〈2026年5月末時點 東京オフィスマーケット動向〉 https://office.mecyes.co.jp/market/detail/140 - 土地代データ〈渋谷區の土地価格相場・公示地価 2026年〉 https://tochidai.info/tokyo/shibuya/ - 澀谷經濟新聞〈渋谷「Bunkamura」、来年4月から長期休館へ〉 https://www.shibukei.com/headline/16836/ - 音楽ナタリー〈Bunkamuraオーチャードホールが2027年休館〉 https://natalie.mu/music/news/651578 （十處設施的地址、營業時間與營業狀態於 2026 年 8 月 10 日以 Google Places API 實查，全數營業中。）