涩谷再开发全图解：车站街区完工从 2027 延到 2031 年度、整体要等到 2034，而住宅地公示地价一年涨 13.5%

【一、先把时间轴摆正：涩谷到底盖了什么、还要盖多久】

从 2012 年的涩谷 HIKARIE 起算，这一轮涩谷再开发已经进行了十四年。已完成的主要节点依序是：2012 年 HIKARIE、2017 年涩谷 CAST、2018 年涩谷 STREAM、2019 年 11 月涩谷 SCRAMBLE SQUARE 东栋与涩谷 PARCO 再开业、2019 年 12 月涩谷 FUKURAS（东急 PLAZA 涩谷）、2020 年 MIYASHITA PARK、2023 年 11 月竣工并于 2024 年 7 月 25 日全面开业的 Shibuya Sakura Stage、以及 2024 年的涩谷 AXSH。

未完成的有两大块。第一块是车站街区：SCRAMBLE SQUARE 的中央栋与西栋，原先对外说 2027 年度完工，官方最新说明改为 2031 年度竣工；车站与其为中心的步行者网络 2030 年度概成；含八公广场在内的整体完成到 2034 年度。第二块是东急百货店本店迹地的 Shibuya Upper West Project，2025 年 3 月 11 日动工，地上三十四层、约 155 公尺，2029 年度竣工，内含商业、饭店、住宅，并将 Bunkamura The Museum 移入扩大重开。

把这两块放在一起看，结论很清楚：涩谷的「完成式」不在这个十年，而在下一个十年的前半。

【二、涩谷不是一个商圈，是七、八个街区硬拼在一起】

理解涩谷最有效的方式，是放弃「涩谷站前」这个概念，改成看街区。

车站东侧（HIKARIE、SCRAMBLE SQUARE、STREAM、AXSH）：东急主导，机能以办公室与交通结节为主，客层是上班族与商务客。这一侧最不像过去的涩谷，也是租金最高的一侧。

车站西侧（FUKURAS、Sakura Stage）：机场巴士总站与生活型商业在这里，客层明显较成熟。Sakura Stage 是第一个明讲为「住在涩谷的人」而盖的复合设施。

北侧（MIYASHITA PARK、PARCO、宇田川町）：文化与消费的一侧，年轻客层与观光客集中，横丁与官方游戏直营店都在这里。

道玄坂与圆山町（Bunkamura、Upper West 工地）：旧有的文化与夜间经济，也是目前变动最大的一区。

从旅客的角度，这四块的走法不同、人流节奏不同、甚至用餐的价位带都不同。把涩谷当成一个地方逛，是体感疲劳的主因。

【三、给置产与投资者：三个真正该看的数字】

第一个是办公室空室率。涩谷区长期压在 1% 台后半，是都心五区最低。空室率低到这个程度，意味着新供给几乎一落成就被吸收，而 2026 年没有大规模新办公室供给——这是租金易涨难跌的结构性理由。平均坪单价约在二万二千到二万六千円，都心五区平均为 21,648 円、年增 6.28%（2026 年 1 月）。

第二个是土地。渋谷区 2026 年住宅地公示地价平均为坪 616 万円（每平方公尺 186 万円），较前年 +13.5%；2024 到 2026 累积约 +24%，连续两年两位数上涨。这个斜率在都心也属前段。

第三个是住宅成交。东京都区部中古住宅成交单价约每平方公尺 133 万円、年增 12.9%；涩谷区 2026 年 7 月的平均成交价约 15,117 万円（每平方公尺 216 万円），新登录件数 230 件。

但要对照一个反向信号：2026 年 5 月，首都圈中古住宅成交坪单价出现七十三个月来首次下跌。连涨六年多之后第一次翻负，还不足以称为转折，但值得列入观察。对打算进场的人，实务上的意思是：涩谷的基本面（供给稀缺、需求集中、开发时程拉长）没有变，但价格端的动能第一次出现杂讯，不必急着追高。

【四、给做旅宿与短租的人：涩谷的客层正在换】

过去涩谷的住宿需求以年轻背包客与夜生活客为主，这几年结构在变。三个观察点：

其一，FUKURAS 楼下的机场巴士总站让涩谷变成机场动线的起点，住涩谷不再需要为了搭车先移动到新宿或东京站。这直接扩大了商务与家庭客的可行性。

其二，Sakura Stage 的商业配置以超市、书店、日常餐饮为主，说明开发方判断这一带的常住与长住需求足够支撑。长住需求就是短租需求的邻居。

其三，MIYASHITA PARK 与涩谷 STREAM 都在馆内配置了饭店，等于把「车站直结型都市饭店」的定价带直接打进涩谷。这对周边的中小型旅宿是压力，也是定价参考。

实务建议：在涩谷做旅宿，别跟车站直结型比地点，要比别的东西——早餐、行李寄放弹性、多语言对应、以及能不能讲清楚「从你这里到成田／羽田怎么走」。这第四项，在 2030 年车站步行网络完成之前，都会是涩谷住宿的最大痛点。

【五、旅客最实际的一段：涩谷站怎么走才不会迷路】

涩谷站是日本最复杂的车站之一，而且还在改。三个原则能解决八成问题。

第一，先确定你要的是哪一侧，再决定出口。东侧（HIKARIE、SCRAMBLE SQUARE）与西侧（FUKURAS、Sakura Stage）之间虽然只隔一条轨道，走错要绕十分钟以上。

第二，善用天桥与空中信道。涩谷的步行者网络正是这一轮开发的重点，能走上层就不要走地面，人少、路径直观，而且不用等红绿灯。

第三，把 SCRAMBLE SQUARE 当作定位点。它是最高、最好认、也最容易从各线月台走到的建筑，迷路时往它走就对了。

至于著名的涩谷十字路口——实际上拍照最好的位置不在路口本身，而是周边建物的高处与 MIYASHITA PARK 一侧的天桥，人少且视角完整。

【六、一条走得完的现地勘查路线】

建议半天，从 SCRAMBLE SQUARE 开始（可先上 SHIBUYA SKY 创建空间感）→ HIKARIE（看 2012 年的起点）→ 走天桥到 STREAM 与涩谷川步道 → 折返往北到 MIYASHITA PARK（看立体公园与横丁）→ 续行 PARCO 与宇田川町 → 往西穿过十字路口到 FUKURAS → 天桥接 Sakura Stage（看为居民而盖的那一面）→ 最后往道玄坂上走到 Bunkamura 与 Upper West 工地，结束在「还没完成的那一块」。

全程约三小时，加上用餐与展望设施约半天。走完这条线，你会亲眼看到十四年的开发成果与接下来八年的工程，同时排在一个视野里——这是涩谷现在最值得看的东西，比任何单一景点都重要。

参考来源： - 东急株式会社 涩谷再开发官方网站〈駅街区计划最终章〉 https://www.tokyu.co.jp/shibuya-redevelopment/redevelopment/future/ - 东急株式会社〈Shibuya Upper West Project に见える“东急らしさ”〉 https://www.tokyu.co.jp/shibuya-redevelopment/insight/4.html - 涩谷经济新闻〈东急百货店本店迹地の再开発、着工 新施设にBunkamuraザ・ミュージアム移転〉 https://www.shibukei.com/headline/19020/ - Shibuya Sakura Stage 官方〈2024年7月25日オープン〉 https://www.shibuya-sakura-stage.com/en/eventtopics/detail/?cd=000090 - 都市商业研究所〈シブヤサクラステージの商业ゾーン、2024年7月25日开业〉 https://toshoken.com/news/28436 - 三菱地所 Real Estate Services〈2026年5月末时点 东京オフィスマーケット动向〉 https://office.mecyes.co.jp/market/detail/140 - 土地代データ〈渋谷区の土地価格相场・公示地価 2026年〉 https://tochidai.info/tokyo/shibuya/ - 涩谷经济新闻〈渋谷「Bunkamura」、来年4月から长期休馆へ〉 https://www.shibukei.com/headline/16836/ - 音楽ナタリー〈Bunkamuraオーチャードホールが2027年休馆〉 https://natalie.mu/music/news/651578 （十处设施的地址、营业时间与营业状态于 2026 年 8 月 10 日以 Google Places API 实查，全数营业中。）